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Cidadão que comprou ou vendeu imóveis pode receber reembolso de imposto

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STJ consolida entendimento sobre a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis pelos municípios.

Se você comprou ou vendeu imóveis nos últimos cinco anos, pode estar apto a solicitar o reembolso do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). A alíquota do tributo varia com o município, mas sua base de cálculo foi definida recentemente.

O STF (Superior Tribunal de Justiça) consolidou seu entendimento sobre o cálculo correto a ser aplicado para recolhimento do ITBI em operações imobiliárias. Ficou definido que a base de cálculo para o tributo deve ser o valor da transação do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU.

A adoção do IPTU como referência para cobrar o imposto é comum no Brasil. Segundo a Corte, o município não pode adotar uma referência determinada de forma unilateral por que isso, além de alterar a base de cálculo, também presume verídicas as informações declaradas pelos contribuintes.

Reembolso do ITBI

O novo entendimento do STJ pode gerar reembolso em transações que satisfazem os seguintes critérios:

  • Valor da transação imobiliária inferior ao já utilizado no recolhimento do ITBI;
  • Recolhimento do ITBI feito nos últimos 5 anos, considerando o prazo decadencial previsto pelo Código Tributário Nacional;
  • Valor da transação de acordo com as condições do imóvel dentro do mercado. Em caso de grande discrepância, a prefeitura poderá instaurar um procedimento administrativo para apurar fraude.

Para ter um exemplo, considere que um comprador adquiriu um imóvel de R$ 300 mil. Ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o ITBI foi calculado com base no valor venal do bem cadastrado junto à prefeitura, que era de R$ 400 mil.

O município cobrou alíquota de 3% de imposto nesta operação imobiliária, totalizando R$ 12 mil. Seguindo o novo entendimento do STJ, o valor correto do tributo seria de R$ 9 mil, correspondente a 3% de R$ 300 mil.

O contribuinte envolvido em uma transação imobiliária ainda não finalizada pode ajuizar um Mandado de Segurança Preventivo contra o município caso o mesmo insista em calcular o ITBI de forma diferente do que foi determinado pelo STJ. Vale lembrar que o entendimento passará por análise do STF.